LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Legislación especial de los arrendamientos para habitación y profesionales (7 de 26)


En este apartado, los hermanos Mazeaud nos presentan una evolución de la legislación concerniente a los arrendamientos de locales destinados a la habitación o para usos profesionales, de la cual señala los siguientes momentos:

Hasta 1914, las relaciones entre arrendadores e inquilinos de locales para habitación o para uso profesional estuvieron regidas únicamente por la voluntad de las partes y por las reglas del Código Civil. La guerra de 1914 con sus devastaciones, el hundimiento de la moneda y el éxodo desde el campo, vino a exigir la intervención del legislador con el propósito de evitar que los propietarios sacaran provecho de la escasez de casas existente, por lo que se les negó el aumento legítimo de los precios de los alquileres correspondientes a la baja del poder adquisitivo de la moneda, no teniendo ya los medios para conservar sus inmuebles y los capitalistas alejados de invertir sus disponibilidades en inmuebles destinados a habitación por no ser tal actividad productora de renta.

La intervención del legislador fue durante mucho tiempo caótica: prohibió o limitó el alza de los alquileres en curso y prorrogó por ministerio de la ley los arrendamientos llegados a su expiración.

Todos los textos legales dictados hasta 1948 tuvieron carácter provisional, ya que eran dictadas prórrogas con frecuencia para no admitir que el dirigismo había sido instaurado para esa materia. De la ordenanza de del 11 de octubre de 1945 se encuentran aún en vigor algunas disposiciones y algunas otras incorporadas al Código de urbanismo y de la vivienda por decreto del 26 de julio de 1954 o en la ley del 1 de septiembre de 1948, que pretendía instaurar algunas medidas excepcionales temporales con vistas a remediar la crisis de la vivienda.


La ley del 1 de septiembre de 1948 ha tenido el mérito de tratar de establecer una situación estable, de ahí que el nombre de la ley diga “…codificación de la legislación relativa a las relaciones entre los arrendadores e inquilinos u ocupantes…”.

Impresionado por el peligro que amenazaba al patrimonio inmobiliario de Francia, el legislador de 1948 previó un sensible aumento de los alquileres a fin de permitir a los propietarios proceder a las reparaciones indispensables pero, para no introducir una perturbación brusca en el régimen de vida de los franceses, escalonó ese aumento en peldaños periódicos y reemplazó el régimen temporal de las prórrogas, siempre renovado, por un “derecho al mantenimiento en la finca”, otorgado definitivamente al inquilino al final de su arrendamiento, siendo la finalidad de tal procedimiento repartir los locales según lo preferible para las necesidades de la población.

El mantenimiento en la finca solo se reconoce a los ocupantes que estén en ciertas condiciones: se niega cuando el local esté insuficientemente ocupado o cuando el ocupante disponga de otros locales. Por otra parte, un “derecho de recuperación” permite al propietario, si él mismo o algunos miembros de su familia reúnen los requisitos determinados para la ocupación frustrar el mantenimiento en la finca y desahuciar al ocupante, permitiendo así un mejor reparto de los locales al tiempo que deja el derecho de propiedad sobre los inmuebles alquilados cierto interés, aunque disminuido por las dificultades que encuentran para liberar los locales al beneficiarse los ocupantes de plazos por retrasar el desahucio, la autoridad encargada de la ejecución de las resoluciones judiciales, a falta de locales para volverlos a alojar, así sea provisionalmente.

La ley del 1 de septiembre de 1948 ha sido modificada por nuevas disposiciones, de las cuales unas han ocupado el lugar de los antiguos textos legales, otras no han sido insertadas en ella.

En cuanto a los arrendamientos para habitación y profesionales, se concretarán sucesivamente:

· Los caracteres generales de la legislación especial.

· Su esfera de aplicación.

· Sus disposiciones derogatorias del derecho común.

· Disposiciones particulares de alquileres de bienes muebles.


Son caracteres generales de la legislación especial de los arrendamientos para habitación y profesionales:


· Con la ley de 1914 se ha favorecido a los inquilinos a expensas de los propietarios de inmuebles edificados.

· Las disposiciones de la ley de 1948 son reglas de excepción: de una parte, no se aplica a todos los locales destinados a habitación o a un uso profesional, sino solo a aquellos situados en ciudades o en zonas donde se padece crisis de la vivienda. Por otra parte, aunque calificada como “código de los alquileres, no contiene todas las reglas aplicables a los arrendamientos para habitación o para usos profesionales, solo aquellas que derogan el derecho común”.

· Las disposiciones de la ley de 1948 son permanentes.

· Casi todas las reglas de la ley de 1948 son imperativas y de orden público, las cuales han prohibido las cláusulas que protegen a los inquilinos so pena de nulidad y acompañado con sanciones penales o multas civiles las contravenciones a ciertas disposiciones, como las que fijan el precio de los alquileres.

· La ley del 1 de septiembre de 1948 comprende dos títulos: el dedicado a las relaciones del arrendador y de los inquilinos u ocupantes de locales para habitación o para uso profesional, y el otro a las subvenciones del alojamiento.

· En cuanto a los procedimientos y la competencia, el legislador ha trazado reglas especiales para todos los pleitos relativos a la aplicación del primer título: el juez competente es el de la situación del inmueble, predominando la competencia territorial sobre el carácter personal del derecho al arrendamiento en el tribunal de primera instancia.

Las sanciones para los arrendamientos que no respeten las reglas imperativas trazadas por el legislador son: nulidad, sanciones penales y multas civiles, todas las cuales prescriben a los tres años.

No es admisible que algunos locales estén libres o insuficientemente ocupados cuando familias enteras se encuentran sin hogar, por lo que se han adoptado medidas administrativas, algunas de ellas previstas en el Código del urbanismo y de la vivienda, como por ejemplo la requisa o el pago de impuestos por locales vacíos o insuficientemente ocupados, negación del derecho al mantenimiento en la finca, así como de la recuperación si no es para el propietario ocuparla, recuperación de habitaciones de domésticos no ocupadas y acondicionadas para venderlas separadas, entre otras.

Aunque el ámbito de aplicación de la ley del 1 de septiembre de 1948 es muy amplio, sigue siendo excepcional, en el sentido de que el legislador lo ha limitado a ciertas categorías de locales, ciertas regiones o ciudades en las que se soporta la crisis de la vivienda, a ciertos inmuebles y a ciertos beneficiarios. Así, los límites puestos al ámbito de aplicación de esta ley son:

· En cuanto a los inmuebles, la afectación de los locales.

· En cuanto a los beneficiarios.

· En cuanto al tiempo.

La ley del 1 de septiembre de 1948 se aplica a los locales destinados a habitación y para uso profesional, incluso si se alquilan amueblados y también a locales que sean sus accesorios, tales como cocheras, bodegas, jardines, etc.

En cuanto a los locales profesionales, la corte de casación los ha definido como ”aquel donde se ejerce regularmente una profesión o en el que se manifiesta la actividad principal de esa profesión”, con la condición de que tal actividad lucrativa no sea comercial ni industrial ni de artesanía agrícola. A los locales profesionales, el legislador equipara los locales afectados al ejercicio de una función pública, pero con la doble condición de que el local esté alquilado por el funcionario y no por la administración, y de que sea utilizado igualmente para habitación del funcionario: habitación unida indivisiblemente al local utilizado por dicha función.

Los locales afectados al servicio de una función pública sin habitación unida indivisiblemente o los alquilados a organismos de la administración pública se benefician de reglas menos

favorables: el mantenimiento en la finca es provisional y no rige en ello la reglamentación general de los precios del alquiler.

Los locales con afección particular: garajes, cocheras, bodegas, etc., están sometidos a la ley del 1 de septiembre de 1948 cuando hayan sido alquilados al mismo tiempo que los locales para habitación de los que forman parte como accesorios, quedando fuera del régimen ordinario de la fijación del precio del alquiler.

El ámbito de la ley está limitado en cuanto a los inmuebles, ya sea en razón de la situación del mismo o en razón de la fecha de su construcción.

Sobre la situación del inmueble, la ley del 1 de septiembre de 1948 solo se aplica en el territorio metropolitano, así lo ha concretado la ordenanza 1374 del 30 de diciembre de 1958, calificada por el legislador como disposición “de orden imperativo”, para lo que son necesarias algunas distinciones:

1era. Para los inquilinos u ocupantes instalados antes del 2 de enero de 1958, se deben considerar sucesivamente dos series de medidas: las disposiciones de la ley de 1948 referentes al precio de los alquileres son de aplicación territorial general, rige en todos los municipios. Las demás disposiciones de la ley, especialmente las que conceden al mantenimiento de la finca, son de aplicación territorial limitada.

2da. Si los inquilinos han entrado en la finca después del 1 de enero de 1959, la ley les es aplicable en cuanto al precio y al mantenimiento en la finca en ciertos municipios.

3era. Ciertas disposiciones de la ley conceden un mantenimiento provisional a la administración o para el ejercicio de una función pública sin habitación se aplican a todos los municipios. El precio del alquiler es libre pero, a falta de acuerdo entre las partes, lo fija el juez.

Con el deseo de desarrollar la construcción de nuevas casas y por querer proteger a personas ya albergadas, el legislador excluye la ley en su totalidad, precio y mantenimiento en la finca, para los alojamientos construidos o acabados con posterioridad a la promulgación de la ley del 1 de septiembre de 1948, salvo que las casas hayan sido construidas como aplicación de la legislación sobre daños de guerra.

La ley se aplica no solo a los inquilinos, sino también a los subinquilinos, a los subarrendatarios y a los cesionarios, siempre que las cesiones y los subarrendamientos sean regulares, y a las personas que hayan entrado en la finca como resultado de una permuta autorizada por la ley de 1948.

Las personas morales de derecho público solo se benefician de un mantenimiento provisional, y la fijación del importe del alquiler no obedece a las reglas ordinarias. Las personas morales de derecho privado que no ejerzan una actividad desinteresada no pueden alegar el derecho al mantenimiento que se concede a las asociaciones y a sindicatos.

Algunos beneficiarios privilegiados pueden alegar el derecho de mantenimiento, incluso en los municipios donde no es aplicable la ley:

· Las víctimas de siniestros y los refugiados mientras la casa siniestrada no haya sido reconstruida o se haya puesto un local a su disposición.

· Los inquilinos que se beneficien de subsidios compensadores de los aumentos de alquileres.

· Los inquilinos que, por alegar la ley, hayan obtenido una reducción de su alquiler se benefician del mantenimiento en la finca aunque el inmueble esté situado en un municipio donde la medida no sea aplicada.

La ley de 1948 se aplica de forma retroactiva a los arrendamientos en curso en el momento de su promulgación, no a los posteriores, porque tuvo esencialmente por finalidad proteger a las personas albergadas. Siendo una ley de orden público imperioso, tiende a remediar la crisis del alojamiento, cuyas consecuencias son muy graves en el terreno social.

ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ

Lunes, 20 de julio 2020
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