LOS PRINCIPLES CONTRATOS II. Naturaleza jurídica del derecho del arrendatario (2 de 26)

 
El contrato de arrendamiento crea obligaciones entre las partes:

· Con cargo al arrendador, poner la cosa a disposición del arrendatario y la seguridad del goce pacífico.

· Con cargo al arrendatario, pagar los alquileres o rentas y portarse como un buen padre de familia.

Discutida y rechazada por el imperio del Código Civil, la existencia del derecho real del arrendatario ha sido puesta sobre el tapete cuando el legislador ha concedido poderes cada vez más considerables a los inquilinos y a los arrendatarios rústicos.

La controversia planteada en torno a la naturaleza jurídica del arrendatario presenta un interés cierto para determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, pero no es de trascendencia puramente teórica.

En múltiples oportunidades los tribunales han tenido que tomar posición, porque la solución de numerosos problemas de interés práctico está impuesta por la calificación dada al derecho del arrendamiento. Del carácter mobiliario o inmobiliario de este derecho dependen la aplicación de reglas tales como:

· El derecho del arrendatario solo será inmobiliario si es un derecho real, ya que los derechos personales, salvo excepciones, son alineados entre los bienes muebles.

· La cesión de un crédito está sometida a requisitos particulares muy diferentes de los que rodean a la enajenación de un derecho real.

· En principio, solo un derecho inmobiliario es susceptible de hipoteca, no así un derecho de crédito.

· Las acciones posesorias solo se conceden a los titulares de derechos reales inmobiliarios.

· Cuando un tercero pretenda ser propietario de un bien arrendado, el arrendatario puede defenderse por sí mismo si tiene un derecho directo sobre la cosa, y solo cuenta con una repetición contra el arrendador si el arrendamiento solo origina a su favor un derecho de crédito.

Existen arrendamientos no sometidos a discusión:

· El arrendamiento enfitéutico, que confiere al arrendatario un derecho real inmobiliario, verdadera desmembración de la propiedad, susceptible de hipoteca, por lo que debe ser publicado.

· El arrendamiento de bienes incorporales como los fondos de comercio y los derechos intelectuales no hacen que surja un derecho real, ya que tales derechos solo recaen sobre cosas corporales.

Sobre la determinación de la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario, los hermanos Mazeaud nos presentan una relación de las características del contrato de arrendamiento en diferentes momentos de su historia y de esos derechos en cada uno de esos ellos:

En el derecho romano, el arrendamiento no era acompañado de ningún modo de transmisión, por lo que en Roma, entre arrendador y arrendatario solo se originaban relaciones de obligaciones sin ningún derecho real, de lo cual resultaban dos consecuencias importantes:

1era. El adquiriente del bien arrendado, al no estar sujeto por las obligaciones personales del arrendador, podía desahuciar al arrendatario, quien solo disponía de una repetición para resarcimiento en su contra.

2da. La ausencia del derecho real del arrendatario y lo precario de su situación se agravaban por la facultad concedida al arrendador para desahuciarlo y ocupar personalmente la casa, por lo que el arrendamiento no implicaba desmembración de la propiedad.

Para conceder mayor estabilidad al arrendamiento, era posible incluir en el acto de enajenación algunas cláusulas que obligaban al adquiriente a respetar el arrendamiento o, en el arrendamiento, una disposición por la cual el arrendador renunciaba al beneficio de la ley Aede.

A finales de la época clásica apareció en Roma un contrato de arrendamiento particular, el arrendamiento enfitéutico, que tenía por finalidad la roturación de sus tierras y generalmente

la plantación de vides y de olivos que aseguraba al arrendatario la estabilidad necesaria para emprender trabajos que no le rendían provecho inmediato y que para permitirle la valoración del fundo se le confirió un derecho real inmobiliario transferible por causa de muerte y hasta entre vivos, susceptible de hipoteca, verdadera desmembración de propiedad, lo cual llevó a los romanos a subrayar la oposición entre ambos tipos de arrendamientos y a prohibir que se agregara una convención de enfiteusis a los arrendamientos.

El antiguo derecho francés distinguió los arrendamientos enfitéuticos y los terrazgos (territorio señorial por cuyo disfrute se pagaba una renta) perpetuos que originaban a favor de arrendatarios o terrazgueros un derecho real oponible al adquiriente, susceptible de hipoteca y, de otra parte, los arrendamientos ordinarios, que solo creaban derechos personales. Al igual que en Roma, el adquiriente de la cosa arrendada no estaba obligado a respetar un arrendamiento ordinario salvo pacto en contrario inserto en el contrato de arrendamiento, pero esas cláusulas se multiplicaron, el arrendador se comprometía a obligar al adquiriente, en caso de compraventa, al mantenimiento del arrendamiento y no dejaba de cumplir su compromiso para que no se le exigiera responsabilidad. Así, el arrendamiento confería al inquilino o arrendatario más estabilidad y el arrendador podía exigir, como contrapartida, una renta más elevada.

La asamblea constituyente, para proteger la agricultura, concedió al arrendamiento rural más estabilidad al prohibir la rescisión de los arrendamientos de menos de seis años en caso de adquisición por un tercero del feudo arrendado. Si el arrendamiento era por más de seis años, el adquiriente solo podía rescindir bajo condiciones: la de cultivarlo él mismo, prevenir al arrendatario con por lo menos un año de anticipación y, resarcir al arrendatario.

El Código Civil francés, en su redacción de 1804, remató la evolución:

· El adquiriente no podría desahuciar al arrendatario rústico o al inquilino que fuese titular de un arrendamiento que tuviera fecha cierta, a menos que el arrendador se hubiera reservado ese derecho en el contrato de arrendamiento.

· El Código Civil protege al arrendatario en caso de que el arrendamiento haya sido consentido por un usufructuario.

· El Código de Procedimiento Civil torna oponible a los acreedores embargantes, con motivo de la expropiación del inmueble, los arrendamientos que hubieren adquirido fecha cierta antes del mandamiento de embargo.

Según una tesis del jurista y político francés Raymond Théodore Troplong, para la cual se apoyó en la ley votada por la Asamblea Constituyente, el Código Civil, el Código Procesal Civil y en la afirmación del tribuno Mouricalt, si el adquiriente debe respetar el derecho del arrendatario, es porque este derecho ha disminuido el derecho de propiedad del arrendador, quien ha podido transmitir al adquiriente su derecho de propiedad disminuido. El arrendatario ha adquirido un derecho de propiedad sobre el inmueble, consagrado por el Código Civil, el cual completa el derecho de preferencia concedido por el Código de

Procedimiento Civil contra los acreedores quirografarios. Tal opinión ha sido objeto de numerosas críticas:

· La doctrina continuó viendo en el derecho del arrendatario un simple derecho de crédito.

· El Código Civil considera que es una excepción formal al efecto relativo del contrato, que todas las obligaciones recíprocas surgidas del arrendamiento unen al adquiriente y al arrendatario como unían a las partes primitivas, uniendo a personas que no habían sido parte del contrato, encontrándose así el arrendatario sujeto a cumplir todas las obligaciones de locatario con respecto al adquiriente.

· Los redactores del artículo 1743 del Código Civil utilizan la siguiente fórmula contra la cual se revelaba Troplong: “el adquiriente no puede desahuciar al arrendatario rústico o al inquilino”.

· El artículo 684 del Código Civil constituye la aplicación del artículo 1743 del Código Civil a la venta forzosa cuando dispone que el adjudicatario cuando, tras embargo, en su

carácter de comprador deberá respetar el arrendamiento, no omitiendo la existencia de un derecho real a favor del arrendatario y en contra de los acreedores del embargado.

· Los autores partidarios del derecho del arrendatario como simple derecho de crédito han invocado varios fundamentos contra los argumentos de Troplong, uno de ellos el carácter excepcional de los derechos reales los cuales, en razón de su efecto absoluto presentan algunos peligros para los terceros, por lo que el legislador ha tenido el cuidado de enumerarlos limitativamente, no figurando el derecho del arrendatario.

· La consagración indirecta del legislador y la directa por la jurisprudencia de la Corte de casación.

· La ley de 1902 sobre la enfiteusis, al definir el derecho del arrendatario como un derecho real con su carácter particular que lo opone al arrendamiento ordinario y la ley del 23 de marzo de 1855 que solo sometió a la publicidad los arrendamientos de larga duración.

· La Corte de casación, la Cámara de admisión y la Cámara civil han afirmado que el derecho del arrendatario es únicamente un derecho de crédito mobiliario y por lo tanto susceptible de prenda, no de hipoteca, y que entra en la comunidad con los bienes muebles.

El derecho de crédito del arrendatario presenta un aspecto particular y es que su hecho más característico consiste en el contacto material del arrendatario con la cosa arrendada, es decir, su tenencia, lo que le permite obtener con toda facilidad el cumplimiento de las obligaciones del arrendador o de parte de ellas, no teniendo que solicitarle el pago de sus principales créditos, ya que a partir del momento en que tiene a su disposición la cosa la usa y percibe sus frutos directamente, siendo suficiente con que el arrendador no lo perturbe en su disfrute.

El contacto del arrendatario con la cosa y el hecho de que cobra por sí mismo su crédito ha tenido consecuencias:

· El derecho positivo asegura la protección del goce del arrendatario al margen del arrendador.

· La jurisprudencia concede el interdicto de recobrar que le permite proteger su derecho de goce contra los terceros.

· En un juicio de reivindicación de terceros contra él puede proceder por sí solo.

· Tiene una situación jurídica más sólida que la de otros tenedores como por ejemplo el depositario, ya que el contrato de arrendamiento obliga a los adquirientes.

· Es oponible a arrendatarios que hayan surgido con posterioridad, aun cuando hayan sido primeros en tomar posesión, creando así un derecho con efectos parecidos a los del derecho de persecución a favor del arrendatario.

· Crea derechos parecidos a los del derecho de preferencia, ya que es oponible a los acreedores embargantes, lo que lo distingue del derecho de crédito ordinario.

· Disminuye las prerrogativas del propietario, por lo que el legislador ha sometido a publicidad los de larga duración.

El legislador moderno tiende a hacer del derecho del arrendatario un derecho perpetuo procediendo por la vía de disposiciones imperativas luego de 1914, cuando ha aumentado considerablemente sus poderes:

· El locatario comerciante y el arrendatario rústico tienen derecho a la renovación de su arrendamiento cuando llegue a la expiración.

· Los inquilinos de locales dedicados a vivienda o a usos profesionales suele tener derecho al mantenimiento en la locación.

· El arrendatario rústico tiene derecho de adquisición preferente que le permite convertirse en propietario en lugar del adquiriente del bien arrendado, facultad parecida al arrendatario para vivienda o para usos profesionales en caso de venta por departamentos.

La reglamentación actual tiende a prolongar indefinidamente los arrendamientos, no solo a favor del arrendatario, sino también de sus sucesores. Sin embargo, no es exacto presentar los arrendamientos actuales como perpetuos, ya que el propietario conserva un derecho de recuperación para ocupar o explotar personalmente o por ciertos miembros de su familia, por lo que la perpetuidad de las relaciones originadas por el arrendamiento no está asegurada por el legislador ni le confiere un derecho real al arrendatario, ya que la perpetuidad no es de esencia en los derechos reales.

El legislador moderno concede al arrendatario algunas prerrogativas contra la voluntad del arrendador, de donde los partidarios del derecho real extraen un argumento del hecho de los poderes que exceden de los del derecho común y concedidos al arrendatario urbano o al rural al tiempo que concluyen que, si los derechos del arrendatario son oponibles al arrendador, es porque tiene un carácter real. Sin embargo, tal argumento no es concluyente: el arrendador carga con obligaciones que no ha querido asumir, obligaciones extracontractuales que la legislación nueva le ha creado, obligaciones legales pero que no haya desmembrado el derecho de propiedad a favor del arrendatario, como lo es la obligación de renovación del arrendamiento o la del mantenimiento del inquilino en la locación.

La fijación imperativa de las rentas o alquileres es un elemento que incita a la aproximación con el dominio útil: si el arrendatario paga un alquiler ínfimo que no se corresponde con el valor del servicio que recibe, consideran los hermanos Mazeaud que se ha despojado al propietario de una parte de sus derechos sobre la cosa, pero en esta fijación no se piensa en invocar la existencia de un derecho real.

El legislador moderno le ha negado al arrendatario un derecho real y, por ende, un desmembramiento de la propiedad cuando ha prohibido, en principio, las cesiones de arrendamiento y los subarriendos que estaban autorizados por el Código Civil salvo cláusula en contrario, las leyes especiales han privado de esa facultad al arrendatario. Algunos derechos son incesibles pero constituyen la excepción ya que está en la naturaleza de los derechos reales ser cedidos libremente.

Consideran tales autores que, jurídicamente, pese a la evolución reciente, el derecho del arrendatario sigue siendo un derecho de crédito, según lo que afirma la Corte de casación en sus más recientes sentencias. Sin embargo, hay un derecho real que se encuentra en la frontera de los derechos reales, el derecho de adquisición preferente referido al arrendatario rústico se traduce en un derecho de propiedad eventual y constituye un atentado contra el jus abutendi (derecho de disposición sobre la cosa) del arrendador. De hecho, la tendencia a la perpetuidad: el mantenimiento de las rentas en tiempos mínimos, al menos para las viviendas.

ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ

15 de junio 2020
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