LOS PRINCIPALES CONTRATOS II. Evolución y naturaleza jurídica del arrendamiento de cosas (1 de 26)


En la parte tercera volumen cuarto de su obra Lecciones de derecho civil, los hermanos Mazeaud continúan el estudio sobre los principales contratos. En entregas anteriores hemos visto los contratos de compraventa y los de permuta.

Según los hermanos Mazeaud, el Código Civil trata dos categorías de arrendamientos:

· El arrendamiento de cosas.

· El arrendamiento de obras.

El arrendamiento de cosas es definido por el Código Civil como “un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer que la otra goce de una cosa durante cierto tiempo, y mediante un cierto precio que éste se obliga a pagarle” y el arrendamiento de obras como “un contrato por el cual una de las partes se compromete a hacer una cosa para la otra mediante un precio convenido entre ellas”.


Existen varias categorías de arrendamiento de cosas, las cuales pueden ser tanto muebles como inmuebles, a saber:

· El arrendamiento de un inmueble o locación de un inmueble, el cual a su vez se divide en: arrendamiento urbano si se trata de una casa o de locales para vivienda, de locales para usos profesionales o locales para usos comerciales. Otras veces el arrendamiento es rural, cuando recae sobre tierras cultivables, arrendamiento rural con edificios o sin ellos, para el servicio de la explotación.

· El arrendamiento de un bien mueble o alquiler de un mueble, siendo la aparcería de ganado una aplicación particular del mismo a los animales.

El arrendador, locador o alquilador, si se trata de muebles, es el contratante que pone la cosa a la disposición del locatario, la otra parte.

En los arrendamientos urbanos se llama inquilino al locatario, y en los arrendamientos rurales o rústicos, arrendatario.

El precio debido por el arrendatario como contrapartida del goce de la cosa se llama alquiler en los arrendamientos de viviendas, para usos profesionales y para usos comerciales y, para los arrendamientos rurales, renta. Para el arrendamiento de bienes muebles, generalmente se denomina precio de locación.

Sobre la evolución del arrendamiento, los hermanos Mazeaud enumeran momentos del mismo:

· En su origen se equiparaba a una venta durante cierto tiempo, dado que en las civilizaciones primitivas era usual que cada familia habitara su domus y explotara su heredium y el arrendamiento de cosas era poco usual.

· En Roma se desarrolló con las conquistas, con el gran comercio, con la afluencia de extranjeros y con las emancipaciones de esclavos.

· Con la declinación del feudalismo se desarrollaron algunos arrendamientos, los cuales crearon relaciones temporales, mediante las cuales los propietarios buscaban solo el provecho de los alquileres y de las rentas.

· La revolución francesa hizo que desaparecieran los terrazgos al darles las tierras a los terrazgueros (persona que paga una determinada renta al dueño de las tierras que labra), terminando así la evolución tendente a disminuir los derechos del dominio eminente a favor del dominio útil.

· Los redactores del Código Civil, al igual que los revolucionarios franceses, condenaron la perpetuidad del arrendamiento por temor a un retorno de las reglas feudales.

· En la actualidad, aunque subsiste la condena establecida por el Código Civil, las relaciones entre arrendadores y arrendatarios tienden a perpetuarse por efecto de la legislación especial y se ve a propietarios que tratan de precaverse contra las prórrogas legales del contrato. Contrariamente a la regla del Código Civil que prohibía la perpetuidad de los arrendamientos, sus demás disposiciones concernientes a los arrendamientos son solo supletorias, por haber querido sus redactores dejar que reine la mayor libertad en las relaciones entre las partes.

· Luego de la primera guerra mundial, esa libertad ha sido limitada considerablemente.

Sobre los caracteres generales del contrato de arrendamiento de cosas, los hermanos Mazeaud presentan el tema en dos asuntos: su naturaleza jurídica, es decir, su clasificación en categorías, y la naturaleza del derecho del arrendatario.

En cuanto a la naturaleza jurídica del arrendamiento de cosas, los hermanos Mazeaud enumeran características del mismo y su analogía con la compraventa:

· Consensual.

· A título oneroso.

· Sinalagmático.

· De cumplimiento sucesivo.

Junto a la compraventa, la sociedad y el mandato, el arrendamiento se perfecciona y es válido “solo consensu”, desde el instante de la coincidencia de las voluntades, antes de toda toma de posesión y sin ninguna formalidad, ya que puede ser tanto por escrito como verbal, aunque para el arrendamiento rural el Código rural exige un documento, aunque su ausencia no lleva consigo la anulación del contrato.

Tal documento es de importancia capital para la prueba del arrendamiento, ya que no son admisibles testimonios ni presunciones ni aun en presencia de la prueba escrita. En cuanto a la promesa sinalagmática de arrendamiento, la misma equivale a arrendamiento, siendo también las promesas de dar en arrendamiento y de tomar en arrendamiento lo mismo que las promesas unilaterales de venta.

El arrendamiento es un contrato a título oneroso por su esencia, ya que supone un precio como remuneración del servicio prestado por la puesta de la cosa a disposición del arrendatario, siendo nulo por falta de precio si no se ha estipulado un precio en el contrato. Al igual que en la compraventa, el precio no tiene que estar determinado necesariamente en el contrato, es suficiente con que sea determinable.

En principio, la fijación del precio se deja a la voluntad de las partes, no siendo el arrendamiento rescindible por lesión, pero deben formalizarse dos reservas:

· Si la vileza es tal que el precio no parece serio, o sea, si es irrisorio, el contrato debe: o bien recibir su verdadera calificación de comodato (préstamo de uso) o ser declarado nulo.

· Las cada vez más numerosas intervenciones legislativas que fijan imperativamente el precio de los alquileres inmobiliarios limitan la voluntad de las partes y constituyen para el arrendatario una protección muy similar a la que resultaría de la lesión.

El alquiler o renta suele fijarse en dinero, pero no lo es necesariamente: cabe convenir en un precio en productos, en la medianería y en la aparcería agrícola, parte alícuota de los frutos, con lo cual participa de los beneficios del arrendador sin participar en las pérdidas.

En ocasiones los arrendadores insertan en el contrato algunas cláusulas de sujeción a un índice para el precio del arrendamiento, válidas con un doble requisito:

· Que no permitan al arrendador percibir una renta superior al máximo autorizado por el legislador.

· Que no contravengan las reglas imperativas en materia de sujeción a un índice, por lo que toda cláusula oro o de valor en oro o en moneda extranjera o en valor extranjero se anularía.

En general, el arrendamiento se estipula pagadero en fracciones periódicas llamadas términos: mensuales, trimestrales, semestrales o anuales, pero es posible convenir en que el precio sea pagado globalmente en una sola vez, sea al inicio o al término del contrato, cláusula válida, salvo en los contratos de arrendamiento de duración muy corta o en los alquileres de bienes muebles.

Por ser un contrato sinalagmático, el arrendamiento origina obligaciones recíprocas entre arrendador y arrendatario:

· El arrendador debe poner la cosa a disposición del arrendatario, obligación de entrega, en buen estado de conservación y garantizar al arrendatario la ausencia de evicción y vicios ocultos, a fin de asegurarle el uso pacífico.

· El arrendatario debe pagar los alquileres o rentas y usar la cosa como si fuera un buen padre de familia, es decir, conservarla en buen estado.

Las reglas referentes al cumplimiento de las obligaciones resultantes de los contratos sinalagmáticos se aplican al arrendamiento de cosas con las consiguientes consecuencias para los contratantes:

· Se le reconoce la excepción “non adimpleti contractus” (derecho o facultad que se da en las obligaciones recíprocas de contrato no cumplido).

· La teoría del riesgo rige cuando la fuerza mayor impida el cumplimiento de las obligaciones.

· Cada contratante dispone de la resolución judicial si el otro se niega a cumplir.

Por lo demás, la mayoría de los arrendamientos lleva consigo, o el favor del arrendador, una cláusula resolutoria en los términos de la cual en el cumplimiento del arrendamiento entraña la resolución de pleno derecho, y el legislador ha tenido que intervenir en ciertas esferas para reglamentar esas cláusulas.

La resolución no surte efectos tan completos cuando se trata de un arrendamiento como cuando afecta a un contrato de cumplimiento instantáneo, en el cual todo pasa como si no se hubiera concertado la convención, la retroactividad de la resolución en el arrendamiento es parcial: el contrato surte todos sus efectos hasta el incumplimiento de la obligación, por lo que la resolución pronunciada por un tribunal se retrotrae a esa fecha.

Al ser el arrendamiento un contrato de cumplimiento sucesivo, el precio puede ser pagado en una sola vez, pero las obligaciones del arrendador y del arrendatario subsisten necesariamente durante todo el período del arrendamiento, carácter del arrendamiento que influye a la vez sobre el cumplimiento de las obligaciones y sobre la resolución del contrato.

Sobre la duración del arrendamiento, las partes fijan según su voluntad, principio que en la actualidad es atacado por el legislador:

· Según los términos del Código Civil, el arrendamiento que llega a su expiración se prorroga tácitamente si el arrendatario conserva el goce de la cosa sin oposición del arrendador, es decir, si alguna de las partes no denuncia su conclusión el contrato se renueva automáticamente.

· Según las leyes recientes, pese a la expiración del arrendamiento de locales para viviendas el inquilino suele ser mantenido en la locación salvo el derecho de recuperación que pueda ejercer el propietario para ocuparlo personalmente. Igualmente el arrendatario rústico tiene derecho a la renovación del arrendamiento, el cual solo se frustra si el arrendador o sus hijos están dispuestos a explotar la finca.

· El arrendamiento cuya duración no esté prevista se denomina arrendamiento de duración indeterminada y cada una de las partes puede ponerle término a su voluntad, dando aviso de ello a la otra. Ante la legislación reciente, este principio cede ya que el inquilino de locales de vivienda, arrendatario por tiempo indeterminado puede permanecer en él, pese al aviso de parte del arrendador.

El arrendamiento de inmuebles es mucho más importante que el de muebles, ya que se trata de alojamiento y del cultivo de la tierra, y reglamentarlos es buscar una solución a esos grandes problemas sociales.

ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ

8 de junio 2020
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