La anticresis presenta, frente a hipoteca, dos ventajas para el acreedor:
* Le asegura, por la percepción de los frutos, el pago inmediato de los intereses.
* Le permite evitar los peligros del procedimiento de purga.
Sobre su historia, los autores de la obra Lecciones de derecho civil explican que en el derecho griego la anticresis fue muy importante, ya que para el prestador era un medio de garantizar el pago de los intereses de su crédito, adjudicándose alzadamente los ingresos del inmueble. Tal contrato casi siempre ocultaba una convención usuraria, por exigir el acreedor como garantía un inmueble cuyas rentas eran superiores a los intereses normales del préstamo.
En el antiguo derecho francés, la anticresis fue practicada durante la Edad Media con el nombre de prenda muerta o usufructuaria, pero chocó con la prohibición canónica del préstamo con interés. Entonces se modificó la institución: las ventas inmuebles fueron imputadas sobre el capital del crédito, pasando la prenda a ser viva o amortizadora. Por haber desaparecido la prohibición del préstamo con interés, los tribunales del Mediodía de Francia solicitaron de los redactores del código civil el restablecimiento de la anticresis, la cual había sido descartada del proyecto.
El derecho positivo ha adoptado una prenda inmobiliaria que recae sobre el inmueble y sobre sus frutos, y la jurisprudencia no ha vacilado en consagrar esa concepción. La anticresis, en la medida en que se refiere a la garantía, es una pignoración como la prenda y obedece a las mismas reglas.
En cuanto a la formación de la anticresis, los hermanos Mazeaud nos explican que la misma es una garantía convencional, con su fuente en un contrato concluido entre el acreedor y el constituyente sometido a requisitos de validez y de publicidad, así como a exigencias particulares de prueba.
Son requisitos de validez a falta de los cuales el contrato es nulo inter partes (entre las partes):
* La desposesión del deudor por la entrega de la cosa.
* El constituyente debe ser propietario del inmueble sobre el cual constituye la anticresis, o al menos titular de algún derecho real de goce.
Los requisitos de publicidad tienen por finalidad hacer oponible a terceros el derecho del anticresista. Esta publicidad puede realizarse mediante documentos tales como:
* Documentos notariales o privados que consten nuevamente en documentos redactados en forma auténtica.
* Las resoluciones judiciales, según las cuales siempre precederán a la publicidad.
El contrato de anticresis no publicado sigue siendo válido inter partes, pero inoponible en lo que concierne a la constitución de la pignoración y la adquisición de las rentas, por lo que el anticresista corre el riesgo de no poder oponer su derecho a un adquiriente o a un acreedor hipotecario que haya publicado regularmente antes que él un derecho sobre el inmueble.
La anticresis se prueba por escrito. De acuerdo a lo dispuesto por el código civil, el documento del contrato de anticresis solo se exige para la prueba.
Sobre los efectos del contrato de anticresis, los hermanos Mazeaud afirman que el mismo es constitutivo de un derecho real y creador de obligaciones.
El contrato de anticresis confiere al acreedor un derecho real inmobiliario, susceptible de posesión y de todas las acciones posesorias.
La anticresis es indivisible, por lo que el derecho subsiste sobre cada parte del inmueble hasta que haya sido pagada íntegramente la deuda.
Sobre los efectos del derecho real de anticresis en las relaciones entre el anticresista y el constituyente, los hermanos Mazeaud enumeran los siguientes:
* Derecho de goce: el anticresista percibe los frutos del inmueble, sea explotándolos o arrendándolos, pero debe rendir cuenta anualmente de esos ingresos, los cuales se imputan sobre los intereses y luego sobre el capital, de modo que se adquieren por el
constituyente y se le computan para la reducción de su deuda. Tal imputación no es del orden público, y el código civil permite a las partes que convengan una compensación alzada, siempre que la misma no presente caracteres usurarios.
* Derecho de retención. El acreedor tiene derecho a negarse a restituir la cosa al deudor mientras no se le haya pagado íntegramente el capital, los intereses y los gastos, ya que la anticresis es indivisible.
* Derecho de hacer que se venda el inmueble. El acreedor anticresista tiene el derecho de hacer que se venda el inmueble, pero debe pedir la expropiación por las vías legales, es decir, bajo las formas del embargo y luego de la venta en pública subasta.
Como efectos del derecho real de anticresis en la relación del acreedor y los terceros, los hermanos Mazeaud enumeran las consecuencias de la oponibilidad:
* El derecho de goce es oponible a los acreedores quirografarios, quienes no tienen un derecho real sobre el inmueble, así como a los terceros adquirientes y a los acreedores hipotecarios cuyos derechos hayan sido publicados con posterioridad a la anticresis.
* El derecho de retención es oponible a los terceros cuyos derechos no hayan sido objeto de una publicidad anterior a la de la anticresis.
* El derecho de persecución, que le beneficia de la protección posesoria, necesaria para garantizar su derecho de retención y sus diferentes prerrogativas.
* El derecho de preferencia sobre el precio de venta del inmueble.
Sobre las obligaciones originadas en el contrato de anticresis, los hermanos Mazeaud señalan las del constituyente y las del anticresista.
Son obligaciones del constituyente:
* Permitir que el acreedor entre en el goce del inmueble, desalojándolo y dándole los modos de entrar en él sin causarle ninguna perturbación.
* Reembolsar al anticresista las impensas (gasto que se hace en la cosa poseída) útiles y necesarias.
Son obligaciones del anticresista:
* Salvo convención en contrario, rendir anualmente cuenta de las rentas e imputarlas sobre los intereses y el capital de la deuda.
* Administrar como el usufructuario, como un buen padre de familia, debiendo adelantar el importe de las cargas correspondientes a las rentas y a los gastos de conservación.
* Conservar el inmueble, bajo pena por daños y perjuicios.
* Mantener el modo de explotación.
La extinción de la anticresis se produce por la vía principal o por la accesoria:
* Por la vía principal, se extingue en caso de renuncia del acreedor, la cual resulta de modo especial de la restitución del inmueble al deudor, así como por el abuso de goce por parte del anticresista.
* Por la vía accesoria, el modo normal es el pago del crédito garantizado y, si el anticresista cuyo crédito se extingue se niega a restituir el inmueble, el constituyente dispone de la acción reivindicatoria y de la acción personal surgida del incumplimiento de las obligaciones del contrato de anticresis.
ÁGUEDA RAMĺREZ DE RODRĺGUEZ
20 de marzo, 2019
